Блог

Марина Черненко: “Прогнозируется стабильность цен на рынке недвижимости Юга”

Марина Черненко: “Прогнозируется стабильность цен на рынке недвижимости Юга”

По данным генерального директора компании “Неометрия” Марины Черненко, в первом полугодии 2023 года рынок недвижимости на Юге России продолжил расти. Она поделилась своими ожиданиями относительно дальнейшего развития сферы строительства во второй половине года.

“Закончилась первая половина текущего года. Каковы ваши предварительные выводы? Какова общая ситуация на рынке недвижимости на Юге?”

“В отличие от 2022 года, когда девелоперы сталкивались с некоторым оттоком покупателей, в 2023 году мы столкнулись с накопленным спросом, что привело к росту рынка. Рынок недвижимости на Юге России считается одним из самых динамично развивающихся в стране. Исходя из этого, у нас есть все основания ожидать, что во второй половине года мы продолжим наблюдать положительную динамику.”

“Сейчас много говорится об избыточном предложении на рынке. Что вы думаете по этому поводу? Существует ли риск избытка предложения в Краснодарском крае?”

“Тенденции, которые прослеживаются на рынке по всей стране, не всегда применимы к Югу России. Например, Краснодар более схож с Ростовом, но ситуация с недвижимостью в Сочи или Новороссийске — совершенно иная история, где спрос всегда превышает предложение. Что касается Краснодара, здесь существует множество соглашений о развитии около городских территорий, но в самом центре города таких мест практически нет. Это означает, что уровень предложения никогда не сравняется с спросом, который существует на этих локациях.”

“Развивая новые проекты, девелоперы и власти сталкиваются с недостатком земельных участков, особенно в крупных агломерациях, таких как Краснодар и Сочи. Как вы выбираете участки для своих проектов?”

“Если речь идет о городах на побережье, то в настоящее время акцент сделан на курортное направление. Земельные участки под многоквартирное строительство представлены в меньшей степени. Варианты остаются либо в виде комплексного развития, либо реновации. Касательно реновации, это новый инструмент для нашего региона, который пока не получил широкого распространения ни среди застройщиков, ни среди местных органов управления. Тем не менее, в этом направлении есть потенциал, так как существующий жилой фонд устаревает, а новые дома строятся недостаточно быстро.”

“В каких направлениях стоит искать точки роста? Какие перспективы у девелоперов идут вперед?”

“Крупные застройщики сейчас активно исследуют смежные области, связанные с развитием индустрии недвижимости. Например, курортная недвижимость и смещение акцентов в сторону строительства гостиниц, санаториев и сотрудничества с отельными операторами. Многие компании также стремятся создавать собственные бренды и операторов отелей. Это интересная ниша, и вполне возможно, что будут реализованы совместные партнерские проекты. Например, в области медицинских учреждений, где застройщики обладают опытом в строительстве, а партнеры – в сфере здравоохранения.”

“Какие, по вашему мнению, факторы способствовали такому сдвигу в смежные отрасли? Связан ли переход сфер развития с ухудшением доходности и усложнением отрасли недвижимости, или есть иные причины?”

“Мы уже долгое время наблюдаем изменение структуры рынка недвижимости, и это явление набирает силу с каждой новой итерацией ФЗ-214. Законодательство становится более сложным, и требования к застройщикам ужесточаются: это касается уровня собственных инвестиций, компетенций и участия в законодательной деятельности. Не все застройщики покинут рынок, но останутся только наиболее крепкие. В настоящее время это период, когда те, кто готов работать в условиях неопределенности, имеют возможность выйти на новый уровень развития, включая федеральный масштаб.”

Интерес инвесторов сохраняется: инвестирование в недвижимость остается привлекательным

Во времена экономического кризиса в 2022 году стало очевидно, что привычные методы инвестирования, такие как акции и валюта, стали менее надежными. В ответ на это люди вернулись к традиционным активам, таким как недвижимость и золото. Вопрос остается: растет ли интерес к инвестированию в недвижимость, и насколько долгосрочным будет этот тренд?

Марина Черненко, руководитель компании “Неометрия”, подчеркивает, что интерес инвесторов всегда находится в центре внимания. Если рассматривать вопрос об угасании интереса, то такого нет. Напротив, приток инвесторов соответствует росту рынка недвижимости. Особенно выделяется популярность некоторых городов, например, Сочи, где инвестиции в недвижимость могут приносить владельцам доход вчетверо больше, чем вложенная сумма. Другие города, такие как Новороссийск и Анапа, также обеспечивают значительно более высокую прибыль, чем депозиты или другие финансовые инструменты.

Современный финансовый рынок предлагает новые инструменты, такие как закрытые паевые инвестиционные фонды, позволяющие инвестировать в недвижимость. В этом случае инвестор становится пайщиком фонда, который в свою очередь вкладывает средства в недвижимость и генерирует доход.

Отвечая на вопрос о доле инвестиционных покупок в портфеле компании, Марина Черненко отмечает, что рынок недвижимости разнообразен. В случае побережья, около 70% покупателей являются инвесторами, не планирующими проживание в приобретенном жилье постоянно. Около 10% покупателей рассматривают приобретение как переезд на постоянное место жительства, а остальные видят в недвижимости источник дополнительного дохода. Когда человек проводит лишь несколько месяцев в своей квартире, он также рассчитывает на окупаемость вложений в период отсутствия.

Ситуация в Краснодаре отличается: здесь от 70% до 80% покупателей покупают жилье для постоянного проживания. Доля инвесторов невелика, но присутствует, и ее влияние зависит от этапа развития девелоперского проекта. Инвесторы наиболее активны на начальном этапе.

Динамика цен на недвижимость на Юге: анализ и перспективы

— Как вы видите текущую ситуацию с ценами за квадратный метр жилья в Краснодаре и Сочи?

— Это сравнимо с вопросом о средней ставке по вкладам. Разнообразие вкладов, различные типы жилья и программа приобретения создают различия. В Краснодаре преобладает комфорт-класс недвижимости, где стоимость начинается от 110 тыс. рублей за квадратный метр и зависит от уровня готовности и комплектации. Сегодня многие квартиры предлагаются с ремонтом, мебелью и техникой “под ключ”, что оказывает влияние на цену.

В Сочи, напротив, преобладает премиальный сегмент — бизнес и элитный класс. В случае объектов с оперативным управлением добавляются дополнительные услуги по управлению и обслуживанию недвижимости. Цены приближаются к 500-600 тыс. рублей за квадратный метр, в некоторых проектах могут достигать 1,5 и 3 млн рублей за квадратный метр. В данном случае рынок побережья сложно агрегировать, так как проекты здесь больше эксклюзивные и индивидуальные.

— Можете ли вы сделать прогноз по темпам роста цен на 2024 год? Сейчас хороший момент для приобретения жилья?

— Рынок недвижимости отличается своей спецификой. Одним из ключевых аспектов является долгий цикл подготовки. Прежде чем проект попадет на рынок, проходит 2,5 года и более. Поэтому оценить будущее строительство можно, обращая взгляд на ситуацию два года назад. В 2019-2020 годах на рынок сказались законодательные изменения и пандемия, что сдерживало развитие. В 2024 году количество объектов на рынке, возможно, увеличится, но незначительно.

Существенное увеличение можно ожидать в 2025-2026 годах. Застройщики, обладающие ресурсами и способностью расширить строительство, пойдут на этот рост. Те, кто стремится выйти на федеральный уровень, также примет участие. Однако стоит отметить, что в ближайшие годы значительного снижения цен на недвижимость на Юге не следует ожидать.

Прогнозы и перспективы

— Ваша компания “Неометрия” является федеральным застройщиком, работающим в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Сочи и Новороссийске. Планируется ли расширение в новые регионы? Какие проекты планируются на ближайшее время?

— Мы определенно будем расширять нашу географию. В текущем месяце стартует два новых проекта в Сочи. Также мы рассматриваем новые направления. В Крыму уже готовы высоко функциональные проекты.

Мы не привязаны к конкретным регионам, в первую очередь мы ориентируемся на рынок. Если видим потенциал, допустим, в Калининграде или Владивостоке, то такой рынок интересен. Мы также рассматриваем возможности в Москве, так как считаем этот регион перспективным.

— Стимулирование спроса стало одним из главных вызовов 2023 года. Поднятие ставок Центрального Банка на ипотечные продукты может повлиять на спрос. Ваша компания почувствовала это?

— Благодаря льготным ипотечным условиям, мы видим новый тип клиентов. Мы приветствуем это и не ожидаем резкого изменения ситуации. Те, кто грамотно подошел к выбору ипотечной программы, не испытывают оттока клиентов.

Сегодня на рынке появляются новые продукты, которые также будут интересны. Субсидированные ипотечные ставки и различные программы по строительству готового жилья с ремонтом и мебелью существенно влияют на выбор. Проблем в этом направлении нет, при условии внимательного отношения к клиентам и разнообразии предложений.

— Какой прогноз по спросу на Юге России на 2023 год?

— Не ожидается резкого спада спроса. Рынок растет, особенно во втором полугодии 2023 года. Кроме того, жилищные сертификаты для жителей новых регионов России продолжают стимулировать спрос. Также укрепление семей и увеличение рождаемости, отмечаемое на федеральном уровне, поддерживает рост спроса. Семьи с детьми — основные клиенты, на которых ориентированы проекты “Неометрии”. Интерес инвесторов также остается высоким, так как недвижимость на Юге продолжает оставаться привлекательным инвестиционным инструментом. Следовательно, вероятно, спрос на рынке Юга России будет продолжать расти.

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Подобрать квартиру
Получите фото объекта и условия покупки